GS.TSKH. Đặng Hùng Võ phân tích nghịch lý khi nhà ở xã hội bị giới đầu cơ sang tay 5–7 lần, khiến giá bị đội lên ngang ngửa phân khúc trung cấp, làm sai lệch mục tiêu an sinh và chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại có mức giá hợp lý được xem là một định hướng chiến lược và cấp bách để giải quyết bài toán an cư cho đại chúng. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang tồn tại nhiều bất cập nghiêm trọng.
Tại một buổi họp hội đồng khoa học ngày 24/7, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã chỉ ra một nghịch lý cốt lõi. Theo ông, khái niệm “vừa túi tiền” phải được hiểu là phù hợp với mức thu nhập của người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình.
Thế nhưng trên thực tế, nguồn cung này đang bị bóp méo nghiêm trọng bởi nạn đầu cơ. Hầu hết người dân có nhu cầu thật chỉ có thể tiếp cận sản phẩm ở thị trường thứ cấp, sau khi đã qua tay nhiều trung gian. Giáo sư Võ cho biết, có những căn nhà ở xã hội đã bị chuyển nhượng qua 5 đến 7 đời chủ, mỗi lần sang tay giá lại bị đẩy lên một nấc mới. Khi đến tay người mua cuối cùng, giá trị căn nhà không còn “vừa túi tiền” mà đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng với các dự án thương mại ở phân khúc trung và cao cấp.
“Chúng ta nói về nhà ở xã hội nhưng lại để cho giới đầu cơ chiếm lĩnh, trong khi người có nhu cầu thực sự lại không thể tiếp cận. Cung không gặp cầu, thị trường không phản ánh đúng bản chất. Đây là một sự sai lệch rất nguy hiểm,” ông nhấn mạnh.
Phân tích nguyên nhân, Giáo sư Đặng Hùng Võ chỉ ra việc thiếu một cơ chế kiểm soát giá hiệu quả. Ông cho rằng việc không áp dụng giá trần khi bán ra đã tạo kẽ hở cho chủ đầu tư đẩy giá theo thị trường, biến nhà ở xã hội thành một công cụ đầu cơ thay vì một sản phẩm an sinh. “Chúng ta đang để giá thị trường điều tiết nhà ở xã hội, trong khi bản chất đây không phải là hàng hóa thị trường thông thường,” ông phân tích.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai ngày càng tăng do bảng giá đất dần tiệm cận giá thị trường cũng là một yếu tố đẩy chi phí đầu vào của chủ đầu tư lên cao, kéo theo giá bán tăng. So sánh với mô hình nhà ở công thành công của Singapore, ông cảnh báo không thể sao chép máy móc khi điều kiện của Việt Nam không tương đồng. Singapore có sự hỗ trợ ngân sách rất lớn cho nhà ở, trong khi Việt Nam chưa có gói ngân sách riêng cho phân khúc này, do đó việc kỳ vọng thị trường tự điều tiết ra nhà giá rẻ là điều rất khó.
Để giải quyết tận gốc vấn đề, Giáo sư Đặng Hùng Võ khẳng định cần một chiến lược kép. Theo đó, không thể chỉ trông chờ vào việc hạ giá nhà, mà phải thực hiện đồng thời hai giải pháp: một là kiểm soát để giá nhà ở mức hợp lý, và hai là phải gia tăng thu nhập cho người dân. “Phải xử lý đồng thời hai vấn đề, một là giá nhà phải thấp, hai là thu nhập của người dân phải tăng lên. Tức là, vừa giảm giá nhà, vừa phải lo làm to cái túi tiền của dân,” ông kết luận.
Muốn vậy, cần có các giải pháp vĩ mô toàn diện, từ tối ưu hóa chi tiêu công, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững để tạo nguồn lực cải cách tiền lương, đồng thời phải siết chặt quản lý, kiểm soát các khâu trung gian và hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản.
